La Inequidad Oculta en las Ganancias de Capital Sobre Viviendas Familiares en República Dominicana
La Inequidad Oculta en las Ganancias de Capital Sobre Viviendas Familiares en República Dominicana
En la arquitectura tributaria de los países modernos, el tratamiento de las ganancias de capital refleja no solo una herramienta de recaudación, sino también una manifestación de los principios de equidad, eficiencia y sensibilidad social que guían a cada Estado. Gravar la ganancia de capital —ese incremento patrimonial que se origina al vender un bien por un precio mayor al que fue adquirido— es razonable en términos de justicia fiscal. Sin embargo, no toda ganancia de capital tiene la misma naturaleza ni el mismo propósito económico, y ahí es donde los sistemas tributarios deben hacer distinciones que salvaguarden el interés colectivo.
En países como Estados Unidos, España, México, Chile y China, el legislador ha entendido que cuando una persona o familia enajena su vivienda principal, no necesariamente está obteniendo una ganancia de tipo especulativo. Por el contrario, en la mayoría de los casos, dicha venta responde a motivaciones sociales, familiares o económicas, como lo pueden ser: una reubicación laboral, la ampliación del núcleo familiar, la necesidad de acceder a servicios de salud o educación, o incluso situaciones de emergencia financiera. En estos países, se han establecido exenciones totales o parciales al impuesto sobre la ganancia de capital cuando se trata de la residencia habitual, siempre que se cumplan requisitos razonables, como años mínimos de ocupación o límites de ganancia exenta.
En Estados Unidos, por ejemplo, los contribuyentes pueden excluir hasta USD $250,000 (individual) o $500,000 (casado) de ganancia sobre la venta de su residencia principal, si han vivido en ella al menos dos años de los últimos cinco. En España, existe una exención total si el monto recibido se reinvierte en otra vivienda habitual, y en México, se exime hasta un valor equivalente a 700,000 UDIS si se cumplen las condiciones de habitualidad y formalidad notarial.
En marcado contraste, la legislación fiscal de la República Dominicana no contempla ninguna exenciónpara las ganancias de capital originadas en la venta de bienes inmuebles de uso personal. Esto implica que, al vender su vivienda —aunque haya sido su hogar durante décadas— una persona física debe tributar hasta un 25% sobre la ganancia neta. Esta ausencia de trato diferenciado no solo representa una carga fiscal desproporcionada, sino que también penaliza a las familias dominicanas que no están generando riqueza especulativa, sino resolviendo necesidades vitales.
Este tratamiento uniforme contradice principios básicos de justicia tributaria, particularmente los de equidad vertical y capacidad contributiva real. No se puede tratar de igual forma al empresario que vende un portafolio inmobiliario para obtener rendimientos financieros, y a la familia que vende su hogar por necesidad o reubicación.
Propuesta de reforma: hacia una tributación más humana y equitativa
En el momento que se den las próximas discusiones de la reforma fiscal que necesita el país, el Congreso Nacional, junto a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), deben evaluar seriamente una modificación del Código Tributario (Ley 11-92) que introduzca una exención parcial o total a la ganancia de capital por venta de la vivienda principal de personas físicas, bajo parámetros claros y transparentes.
Proponemos que se contemple lo siguiente:
- Exención hasta un monto determinado (por ejemplo, RD$6,000,000 ajustado por inflación) en ganancias por venta de vivienda habitual.
- Requisitos:
- Que la propiedad haya sido la residencia principal del contribuyente por al menos 3 de los últimos 5 años.
- Que el inmueble no haya sido arrendado ni usado para fines comerciales durante ese tiempo.
- Que el contribuyente no haya usado la exención en más de una ocasión dentro de un período de 10 años.
- Documentación:
- Constancia de residencia emitida por la Junta Central Electoral o el ayuntamiento.
- Pruebas de consumo eléctrico o servicios públicos que evidencien uso personal.
- Declaración jurada ante notario.
Este régimen podría aplicarse de manera automática al momento de registrar la transferencia del inmueble, previa declaración en formato estandarizado y validación de la DGII.
Una política fiscal con rostro humano
República Dominicana ha avanzado notablemente en materia de recaudación, fiscalización y digitalización tributaria. Sin embargo, el progreso fiscal debe ir acompañado de sensibilidad social, especialmente cuando se trata de proteger el patrimonio de las familias de clase media y trabajadora que ven en su vivienda no un negocio, sino un hogar.
Incorporar una exención razonable para la vivienda principal no afectaría significativamente la recaudación tributaria —pues este tipo de operaciones representa una porción mínima del universo de ganancias de capital—, pero sí enviaría una señal clara de que la política fiscal dominicana se orienta a la equidad y al bienestar ciudadano.
Es hora de abrir esta conversación en los foros legislativos y técnicos del país. La equidad tributaria también se construye reconociendo que no toda ganancia es renta, ni todo ingreso merece ser gravado por igual.
